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住宅ローン
家を買う時って、買う家を決めるのも大変なのに、住宅ローンもよくわからないですよね。
さらにローンがダメで白紙解約(通常の契約はローン特約って条項があって、ローンがダメになったら契約が白紙解約されて手付金がもどってきます。)ってお客様もショックですが、担当者も相当ショックなんです。お互いにやっと辿り着いた理想の家ですから!
だから、家を買っていただくだけでなく、お客様に一番有利な住宅ローンをご紹介させていただくって、大きな割合をしめる藤栄不動産の仕事でもあるんです。
 
1   住宅ローンって?
住宅を購入するうえで、ほとんどの方(全額現金で購入される方も、いらっしゃいますが)がご利用になられるのが住宅ローンです。 住宅ローンの借入先は、都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合・信託銀行と、さまざまです。お仕事の都合や今までのお付き合いで最初から信用金庫・信用組合をご指名されるお客様もいらしゃいますが、やっぱり都市銀行から申し込みを始めましょう。
 
2   都市銀行からの融資
なぜ都市銀行からか?理由は2つです。
一つは、金利優遇です。店頭金利から1%程度を借入期間中ずぅ〜と優遇(簡単にいうと金利を値引いてくれるわけです。)してくれます。
もう一つは、保証料が少し安いからです。もちろん銀行の審査基準がありますけど、融資可能と判断されれば、金利優遇がついてきます。
 
3   4行の都市銀行
都市銀行は4行ありますが、各銀行で審査基準が違います。
例えば、みずほ銀行でダメだったお客様が、りそな銀行でOKだったり、その逆も、もちろんあったりします。同じお客様でも、銀行によって審査の基準や金利優遇の金利が違ったりもします。だから藤栄不動産としては、まず提携している4行に問い合わせするんです。
 
4   住宅ローンセンター
都市銀行には「住宅ローンセンター」という部署があります。名前のとおりに住宅ローンを専門に取り扱っている部署ですが、藤栄不動産は、この部署に直接お客様の相談を、持ち込みます。この部署の担当者には、貸出金額において成績(いわいる「ノルマ」)があるので、貸せるのならば、是非とも貸したい!!わけです。
 
5   店頭窓口と住宅ローンセンター
各支店でも住宅ローンには成績がかかっているので、店頭窓口に申し込みにきていただいたお客様は大変ありがたいはずですが、通常の店頭業務もこなしてローンの手続きもこなしてって作業なので、結論が遅いうえに、担当者に不動産の知識が無かったりした場合は、通る融資も通らなかったりします。実際に支店の窓口にお客様が直接持ち込んで否認され、その後に窓口の担当者にいくら説明しても理解してもらえず、最後には「一度審査して否認した案件の再審査はしません」と言われたケースもあります。もちろん、そのお客様の融資は他行に申し込んで2日でオッケーもらいました。
 
6   保証人と担保
都市銀行の融資に保証人は要りません。よくお客様から言われるのが「本人は収入が少ないけど、保証人になる人はしっかりしてるから」いえいえ保証人は要らないんです。もちろん購入物件以外の担保も必要ありません。  保証人の代わりに銀行の保証会社に保証料を支払って保証してもらいます。この保証料は、だいたい35年の借入で100万円あたり約2万円。例えば3000万円借入ると約60万円の保証料が必要になります。
 
7   保証料と金利優遇
金利優遇が1%の場合に、保証料を払うのは嫌だというお客様は0.2%を保証料分として、金利優遇0.8%にする事ができます。簡単にいえば借入金利の0.2%が保証料分なわけです。それじゃ、保証料を払ったほうが得なの?金利で引いてもらったほうが得なの?と良く質問されますが、これは、借入をする方の借入状況や返済計画によって変わってきますので、その都度、ご相談させていただければと思います。
 
8   自己資金がないけど大丈夫?
借入金額と年収の比率で融資金額が決まります。この比率が銀行の決めいてる比率に収まれば、自己資金が無くてもオッケーなうえに諸費用まで貸してくれます。但し、諸費用分は金利が変わってくるので、ご注意ください。
 
9   他の借入があっても借りれる?
一番多いケースは車のローンがあるってお客様です。年間の車の支払い金額を月々の支払い金額に換算してから、住宅ローンを借りた場合の返済金額に合計して銀行の返済比率に収まればオッケーです。そのほかの借入も検討してもらえる場合がありますので、相談してください。。
 
10  転職したばかりなんだけど。
例えば、自動車の販売の仕事をしている方が、より収入が高くなるので、違う自動車販売の会社に転職するって、いわいるスキルアップって事ですよね。良い話じゃないですか。銀行もわかってくれますよ。
 
11  妻がパートの収入は合算できますか?
パート先の内容によるんですけど、大抵は奥様の収入の半分は合算できます。勤務先と勤続年数によっては全額合算できちゃう場合もあります。
 
12  会社を経営してるんだけど。
会社の経営者って方も、もちろん融資は可能です。決算報告書を最低3期分銀行に提出してもらいます。3期とも黒字で決算してもらっているのがベターですけど、銀行が理解してもらえる赤字の期も会社を経営していればあるでしょう。とにかく申し込んでみましょう。
 
13  基本的には納めた税額なんです。
融資は、源泉税がいくらか?住民税の課税対象額がいくらなのか?が基本です。
でも、個人事業主の方や会社経営者の方って、所得金額を抑えてますよね。だって会社の経費が使えちゃうんですから!だけど、都市銀行は、そういう経費はみてくれないんです。もちろん税務署も。
じゃ、融資受けられないの?って、だから、あるんじゃないですか、信用組合や信託銀行が!!
 
14  その他の金融機関(信金・信組・信託銀行)
都市銀行の融資基準は、一般的なケースのみに対応しているのです。でも、皆様の生活スタイルって10人の方がいれば10通りのスタイルがありますので、都市銀行の基準に合わない場合があります。その場合は、より広い基準を設けている金融機関から融資を受けるわけです。
例えば、都市銀行だと3000万円の融資を受けるためには、年収が450万円(税込み)必要ですが、信金の基準であれば、年収が320万円で検討してもらえます。って事は年収450万円だと4300万円まで融資の検討してくれるって話です。
他にも、「えぇぇ〜オッケーなの〜っ」てケース多々あります。これは、いままでの金融機関との付き合いと、担当者へ、どういう形で持って行くかによるところなんです。

とにかく、相談してみて下さい。藤栄不動産に!!
 
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